Asunnon myyminen Italiassa oli hidasta. Myyjä otti yhteyttä välittäjään, asunto kuvattiin ja laitettiin ilmoitukseen, ja sitten odotettiin. Näyttöjä järjestettiin, ostajat tinkivät, ja kauppa saattoi kestää kuukausia. Sillä välin myyjä ei tiennyt, milloin hän saisi rahansa tai pystyisi ostamaan uuden kodin.
Giorgio Tinacci halusi muuttaa tämän. Vuonna 2017 hän perusti Milanossa Casavo-nimisen yrityksen. EU-Startupsin mukaan Casavon tavoite oli lyhentää asunnon myyntiaika tyypillisestä noin kuudesta kuukaudesta alle 30 päivään.
## Idea: yritys ostaa asunnon itse
Casavo on niin sanottu instant buyer eli pikaostaja. Sen sijaan, että se etsisi myyjälle ostajan, se ostaa asunnon suoraan itse. Myyjä täyttää verkossa tiedot asunnostaan, Casavo arvioi sen hinnan tietojen ja datan avulla ja tekee tarjouksen. Jos myyjä hyväksyy, kauppa tehdään nopeasti.
Tämän jälkeen Casavo remontoi asunnon ja myy sen eteenpäin lopulliselle ostajalle. Yrityksen tulo syntyy ostohinnan, remontin kulujen ja myyntihinnan erotuksesta sekä palvelumaksuista.
Myyjälle palvelun arvo on varmuus ja nopeus. Hän tietää tarkalleen, milloin ja kuinka paljon rahaa hän saa. Hänen ei tarvitse järjestää näyttöjä, siivota kotia vieraita varten tai odottaa kuukausia. Moni on valmis hyväksymään hieman pienemmän hinnan, jos kauppa on varma ja nopea.
## Data on ratkaiseva
Pikaostajan liiketoiminta perustuu siihen, että se arvioi hinnat oikein. Jos Casavo maksaa asunnosta liikaa, se häviää rahaa jälleenmyynnissä. Jos se tarjoaa liian vähän, myyjä ei hyväksy tarjousta. Siksi yrityksen tärkein osaaminen on hinnoittelu.
Casavo käyttää arvioinnissa dataa aiemmista kaupoista, alueen hintatasosta ja asunnon ominaisuuksista. Mitä enemmän kauppoja yritys tekee, sitä enemmän sillä on tietoa ja sitä tarkemmin se osaa hinnoitella. Tämä on esimerkki siitä, miten teknologia voi tehdä perinteisestä alasta tehokkaamman.
## Kasvu ja rahoitus
Asuntojen ostaminen vaatii paljon rahaa. Jokainen asunto maksaa satoja tuhansia euroja, ja yrityksen on pidettävä niitä omistuksessaan remontin ja myynnin ajan. Siksi Casavo tarvitsi sekä omaa pääomaa että lainarahaa.
Vuonna 2019 Casavo keräsi seitsemän miljoonan euron A-rahoituskierroksen. Maaliskuussa 2021 EU-Startups kertoi 200 miljoonan euron C-kierroksesta. Sitä johti Exor Seeds, ja mukana oli useita aiempia ja uusia sijoittajia. Lisäksi Goldman Sachs järjesti 150 miljoonan euron rahoitusjärjestelyn asuntovaraston rahoittamiseen. Yhteensä Casavo oli kerännyt tuolloin 385 miljoonaa euroa omaa pääomaa ja velkaa.
Tärkeää on erottaa nämä kaksi rahan lajia. Oma pääoma tarkoittaa, että sijoittajat omistavat osan yrityksestä. Velka on lainaa, joka on maksettava takaisin korkoineen. Pikaostajalle velka on tavallinen tapa rahoittaa asuntojen ostoja.
## Missä Casavo toimii?
Vuoteen 2021 mennessä Casavo toimi Milanossa, Roomassa, Torinossa, Firenzessä, Bolognassa, Veronassa ja Espanjan Madridissa. EU-Startupsin mukaan se oli tehnyt yli 1 100 kauppaa, joiden arvo oli yli 300 miljoonaa euroa. Tiimissä oli noin 200 ihmistä, ja kasvu oli vuonna 2020 kolminumeroista prosentteina mitattuna.
Kauppojen yhteisarvo ei ole Casavon voittoa. Suurin osa rahasta menee asuntojen hintoihin, ja yrityksen oma tulo on vain pieni osa kokonaissummasta.
## Riskit
Pikaostajan malli on herkkä asuntomarkkinoiden muutoksille. Jos hinnat laskevat äkillisesti, yrityksellä voi olla varastossa paljon asuntoja, joiden arvo on pienempi kuin niistä maksettu hinta. Myös korkojen nousu tekee lainarahasta kalliimpaa. Yhdysvalloissa useat vastaavat yritykset joutuivat vaikeuksiin, kun asuntomarkkinat muuttuivat vuonna 2022. Siksi hinnoittelun ja riskienhallinnan on oltava erityisen tarkkoja.
## Remontti lisää arvoa
Casavon malliin kuuluu myös remontti. Kun yritys ostaa asunnon, se voi parantaa sitä ennen jälleenmyyntiä: maalata seinät, uusia keittiön tai kylpyhuoneen ja korjata puutteet. Hyvin tehty remontti voi nostaa asunnon arvoa enemmän kuin se maksaa. Samalla lopullinen ostaja saa asunnon, johon voi muuttaa heti ilman omaa remonttia. Remontin kustannukset on kuitenkin arvioitava tarkasti etukäteen, koska yllättävät korjaukset syövät katteen nopeasti.
## Miksi ostaja valitsee Casavon
Myös asunnon lopullinen ostaja hyötyy. Hän ostaa kodin yritykseltä, joka on tarkastanut ja kunnostanut sen. Kaupan ehdot ovat selkeät, eikä hänen tarvitse neuvotella yksityisen myyjän kanssa, joka saattaa olla tunteellisesti kiintynyt kotiinsa. Kun sama yritys toimii sekä ostajana että myyjänä, se oppii koko ajan lisää siitä, mitä asunnon ostajat arvostavat ja missä he ovat valmiita maksamaan.
## Kokeile itse
Valitse jokin käytetty tuote, jota myydään paljon, esimerkiksi polkupyörät tai pelikonsolit. Kerää verkosta kymmenen ilmoitusta ja niiden hinnat. Kirjaa ylös tuotteen kunto, ikä ja malli. Yritä löytää sääntö, jolla voisit arvioida uuden ilmoituksen hinnan. Näin opit, miten data auttaa hinnoittelussa.
## Mitä tästä voi oppia
**Myy varmuutta.** Moni hyväksyy pienemmän hinnan, jos kauppa on nopea ja varma.
**Data on hinnoittelun perusta.** Jokainen kauppa tekee seuraavasta arviosta tarkemman.
**Pääomaa vaativa malli tarvitsee velkaa.** Asuntojen ostaminen vaatii sekä omaa pääomaa että lainaa.
**Kauppojen arvo ei ole voittoa.** Suurin osa rahasta kulkee yrityksen läpi asuntojen hintoina.
**Perinteinen ala voi muuttua.** Asuntokauppa on vanha ala, mutta teknologia voi tehdä siitä nopeamman.
**Markkinoiden heilahtelu on suurin riski.** Hintojen lasku voi tehdä varastosta kalliin.